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ベトナム賃貸】オフィスを借りる方法・選ぶ基準は?レンタルオフィスの種類から、物件選びの注意点まで解説

  • By Admin

  • 10/11/2021

 


法人設立には、登記用住所が必要となります。自社の中長期の計画を踏まえ、どのタイプのオフィスにするかを検討しましょう。日本とは異なる商習慣がありますので、不動産仲介会社と相談しながら選定をすることを推奨します。

オフィスの種類

ベトナムで事務所を構える場合、概ね以下の選択肢があります。

オフィスビル

もっとも一般的な選択肢です。ベトナムのオフィスビルは外資系不動産会社によりA、B、Cの3ランクに格付けされており、1区・3区などの利便性の良い立地だと、契約面積(Gross面積)で、Cランクが$20〜30 /㎡、Bランクが$30〜50 /㎡、Aランクで$50〜/㎡程度がその目安になります。

(物件によって別途管理費が発生します)オフィスビルによって、Gross表記とNet表記(実有効面積)で分かれていることもありますので、最終的には賃貸料と管理費を合算し、Net㎡単価で割り戻し、物件比較を行うようにしましょう。原則はスケルトン渡しスケルトン返しとなり、内装工事を行う必要があります。

2023年度も稼働率が非常に良く、空きスペースが少ないのが現状です。この傾向は2016年度から続いており、年毎の値上げ率の設定や更新時の値上げについて、貸主から言及されることも多く、オフィス賃料は値上げ傾向、空きスペースが少ないという貸主優位の市場になっています。

ハノイ、ホーチミン市ともに、高層複合ビル型のAランクオフィス物件が、年々増えている。

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レンタルオフィス

サービスオフィスや机貸しと呼称される形態で、スモールスタート、市場調査や駐在員事務所設立などに適した選択肢となります。机や椅子、棚などが既に備わっており、受付、共有の会議室、休憩スペースやOA機器類が一般的にあります。①と比較すると、㎡単価は割高になりますが、内装などの諸所の調整が不要というメリットがあります。

登記住所として初期はレンタルオフィスでスタートし、体制が整った後で①へ移行するという進出のパターンが増えてきており、2019年度は新しいレンタルオフィスの供給もいくつか予定されています。

 

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バーチャルオフィス

「オフィスは現状必要ないが、会社登記や登録住所として、オフィス住所が必要」というときに利用します。来客や郵便物の受け取りなどにも対応しているところが大半です。一般的には、②の中のオプションとして住所登記のみのプランがあるということが一般的です。

一軒家

レストランなど商業物件として利用する場合だけでなく、一軒家をオフィスにするケースもあります。
改装費用や入居後のメンテナンス対応については、テナント負担となることが多く、契約先も個人貸主となることが大半なので、入居後の更新リスクやメンテナンスリスクを考慮して、契約を行う必要があります。

また築年数が古い物件だと、ピンクブック(権利証)が登記要件を満たしていないことや、発行されていないケースなどもあり、外資系企業だと登記が行えないケ―スもありますので、契約前には弁護士やコンサルティング会社の事前確認を推奨します。

オフィステル

コンドミニアム(分譲マンション)の大型供給が増えてきた為、新たな選択肢として、コンドミニアムの中で登記を行うというケースが出てきています。詳細は割愛致しますが、オフィステルという種別であれば登記を行うことは可能です。

但し、外資系企業の登記にあたって、貸主また弁護士、コンサルティング会社の登記実績がまだ少ないこともあり、登記を行う予定であれば慎重な事前確認を推奨します。

物件の確保はデポジットで行う

気に入った物件が見つかったら、デポジット(保証金)を支払いましょう。こちらの送金手続きを行わないと、原則物件を確保することは出来ません。
他のテナント候補の金銭手続きが早かった場合は、検討中に物件が申込されてしまうということもあります。
デポジットの金額は物件によって異なりますが、概ね1〜3 ヶ月分程度となっています。

ただし借り主側の事情で契約をしなかった場合、デポジットは返金されませんのでご注意ください。また途中解約も原則はデポジット没収が商慣習となっています。

 

オフィスを選ぶ際の注意点

  1. 週末や営業時間外の利用が制限されているオフィスビルが大半でです。A〜B級のオフィスビルでは、エアコンがセントラルで管理されていることが多く、エアコンの作動時間が設定されています。規定の時間外のエアコンを利用する場合、事前に申告が必要な場合もあり、コストもかかる為、利用状況によってコスト試算を忘れずに。C級では時間外費用なども設定されているケースもあり、事前に注意しましょう。
  2. バイク通勤の比率が高いベトナムでは、オフィスビル内または近隣に十分な駐輪スペースがあるかどうかも重要なポイントです。

 

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